Сохранение ипотечной квартиры при банкротстве созаемщика

Автор: Ставицкий Владимир Александрович (арбитражный управляющий и практикующий юрист) Контакты автора: тел. 8-995-716-03-60 e-mail: 89957160360@mail.ru Просмотры и комментарии: 363, 0

Фактические обстоятельства

При оформлении ипотечного кредита банк может затребовать "дополнительную гарантию своих рисков" в виде включения в кредитный договор созаемщиков. Как правило, ими выступают родственники, близкие знакомые или друзья.

Ипотечные кредиты выплачиваются годами/десятилетиями и жизненные обстоятельства созаемщиков могут существенно измениться.

В один из дней основной созаемщик получает требование от банка о досрочном погашении кредитного договора, а также заявление в включении в реестр требований кредиторов созаемщика, как требование обеспеченное предметом залога - ипотечной квартиры.

В процедуре банкротства ипотечная квартира реализуется посредством торгов. По итогам банкротства основному плательщику кредитного договора приходится возвращать средства за несуществующую квартиру, которая уже реализована по решению суда, а оплаченные ранее денежные средства фактически будут утеряны.

Правовое основание банка

В соответствии с кредитным договором в связи с участием в кредитном договоре на стороне заемщика нескольких лиц (заемщика и созаемщиков) каждое из этих лиц солидарно обязано перед кредитором, при этом кредитор вправе требовать исполнения любого из обязательств, возлагаемого на заемщиков по кредитному договору как от всех совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

Основные моменты защиты ипотечной квартиры

Кроме банка заинтересованностью в продаже ипотечной квартиры будет обладать и финансовый управляющий, так как ему причитается 7% от суммы продажи. Следовательно, сражаться надо будет против 2 материально заинтересованных лиц.

Как правило, созаемщики не участвуют в оплате кредитных платежей, в ипотечной квартире "фактически" не проживают и бремя несения расходов на содержание имущества не осуществляют.

Самое простой способ сохранить ипотечную квартиру - устранить право банка на её реализацию, а значит помещать включению в реестр должника для последующей реализации квартиры.

С этой целью надо исключить из кредитного договора - созаемщика.

Исключение созаемщика из кредитного договора

В адрес банка направляется заявление о рассмотрении вопроса об исключении созаемщика. Банк отказывает.

Основной созаемщик обращается с иском в районный суд. Заявленные требования о внесении изменений в кредитный договор мотивированы тем, что в момент заключения договора стороны исходили из того, что изменения обстоятельства не произойдёт и исполнение договора без изменения его условий настолько нарушит соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для заинтересованной стороны ущерб, что она в значительной степени лишится того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, то есть, исполняя самостоятельно без участия созаемщика-банкрота обязательства по погашению кредита, впоследствии будет лишен возможности оформить за собой и другими собственниками право собственности на спорную квартиру, поскольку квартира будет продана с торгов по причине банкротства одного из созаемщиков.

Одним из основных принципов гражданского права является принцип свободы договора, в силу которой гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Общий принцип свободы договора - изменение или расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

В судебном порядке договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Гражданского кодекса РФ, другими законами или договором, в частности, в связи с существенным изменением обстоятельств.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Заинтересованная сторона может обратиться в суд с требованием о расторжении или изменении договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами при наличии одновременно следующих четырех условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

С учетом вышеуказанных обстоятельств, обращение одного из созаемщиков с заявлением собственном банкротстве и последующего предъявления требования  банком о включении в реестр требований кредиторов гражданина основной плательщик кредита считает существенным обстоятельством, которое в момент заключения договора сторонами не предусматривалось и стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет.

Основной созаемщик считает, что обязательства созаёмщика по кредитному договору фактически перешли к основному созаемщику, который регулярно исполняет обязательства, не допуская существенных просрочек платежей, в связи с чем исковые требования о внесении изменений в договор в части исключения созаемщика, подлежат удовлетворению.

Таким образом, имущественные интересы банка с учетом изменений условий кредитного договора в части исключения из числа созаемщиков должника-банкрота не нарушаются.